| G밸리 지식산업센터 매매 시 주의사항
국가산업단지 지식산업센터 매매시 중요한 부분을 요약하면 아래와 같이 네가지 사항으로 요약할 수 있습니다.
주의사항 1. 회사 사업자등록증 상의 업종, 업태가 국가산업단지의 지식산업센터에 입주 가능한 업종인지 확인해야 한다.
주의사항 2. 매도인이 임대업을 하고 있는 상황이면 매매가 절대 불가능하다.
주의사항 3. 부동산 중개 수수료는 미리 정하고 중개 업무를 진행하자.
주의사항 4. 대출 한도는 미리 확인하고 진행하자.
| 주의사항 1. 사업자등록증 상의 업종이 국가산업단지의 지식산업센터에 입주 가능한 업종인지 확인해야 한다.
국가산업단지로 지정된 지역의 #지식산업센터는 매매 후 산업단지공단에 입주 신청 또는 퇴거 신청을 하게 됩니다. 사무실
매입 잔금을 치루고 입주 신청을 하게 되는데 잔금을 치루지 전까지 국가산업단지에 속한 지식산업센터에 처음 입주한 기업은 산업단지공단에 입주 신청을 해야 한다는 것을 알지 못하는 경우가 대부분입니다.
절차상 입주 신청 후 매매 거래를 하는 것이 맞을 것 같은데 잔금을 치룬 후 산업단지공단에 입주 신청을 하러 가면 산업단지공단 담당자는 입주가 불가능한 조건들을 설명해 줍니다.
국가산업단지에 속한 지식산업센터 매매 시 필히 알고 있어야 하는 사항 몇 가지 정리해봅니다.
국가산업단지는 가산디지털, 구로디지털 단지와 같이 국가에서 지정한 산업단지입니다. 지식산업센터에 입주한다고 모두 산업단지공단에 입주 신청을 하는게 아니라 #G밸리(가디, 구디)와 같이 국가산업다지로 지정한 지역에만 해당되는 사항입니다.
국가산업단지에 입주 가능한 기업은 공장, 지식산업, 정보통신산업 등과 이를 지원하기 위한 교육, 연구, 업무시설등이며 지역별 국가산업단지의 구성 목적에 따라 입주 조건이 상이할 수 있습니다.
우선, 도매, 소매업으로 신고된 업체는 국가산업단지의 지식산업센터에는 입주할 수 없습니다. 실제로 사무실 매입 후 잔금까지 치룬 기업 중 사업자등록증상 도,소매 업으로 신고되어 있어 산업단지공단 담당자로부터 입주가 불가능한 기업으로 입주 신청이 거부된 경우가 있습니다. 도,소매업을 하는 입장에서 잔금을 치룬 상태에서 입주가 거부 되기 때문에 사업자등록증상의 업종 변경을 해야 하는 상황이 오게 됩니다.
입주 절차나 문제가 되는 요소를 공인중개사가 미리 알려주면 좋겠지만 잔금을 치루기 전까지 꼭 알고 있어야 하는 입주 절차를 잔금을 치루는 당일 또는 잔금 입금 후 알려주는 곳이 대부분입니다.
| 주의사항 2. 매도인이 임대업을 하고 있는 상황이면 매매하면 안된다.
국가산업단지 內 지식산업센터는 실제로 생산시설 또는 업무시설로 사용하는 것을 원칙으로 하기 때문에 매도인이 임대사업으로 전환하여 사업을 하다 매매하게 되는 경우 입주가 불가능합니다. 하지만 이런 사무실을 아무 문제 없는 듯 추천하는 공인중개사가 많습니다.
G밸리(가디, 구디) 산업단지 조성 초창기에는 이러한 규제가 까다롭지 않았기 때문에 투자 목적으로 분양을 받아 임대 사업을 하는 분들이 많았다고 합니다. 하지만 국가산업단지 조성 목적에 위배되는 사항으로 산업단지공단에서 관리, 감독을 강화하고 있습니다.
국가산업단지의 지식산업센터의 사무실을 임차하는 기업도 입주신청을 해야하기 때문에 매도인을 통해 입주한 기업은 이미 입주신청이 되어 있는 기업들이 많습니다. 그렇기 때문에 임대차 계약을 승계 받을 수 없으며 사무실을 매입한 기업은 사업자등록증에 부동산임대업을 추가할 수도 없습니다.
정직하고 친절한 공인중개사가 이러한 부분을 미리 고지해 주면 좋겠지만 계약을 성사시켜 수수료를 받는 것이 우선인 공인중개사는 이러한 부분까지 알려주지 않습니다. 국가산업단지에 입주 가능한 업종 정도만 브리핑 하고 잔금을 치룬 후 앞이 깜깜한 일들이 벌어지기 쉽습니다.
| 주의사항 3. 부동산 중개 수수료는 미리 정하고 중개 업무를 맡기도록 하자.
공인중개사 사무실이 밀집되어 있는 지역은 돈 독 오른 중개업자들이 판을 치는 곳입니다.
계약 전, 후 그리고 잔금을 치루는 당일까지 계약 조건이 바뀌는 경우도 허다하고 수수료 관련 얘기를 꺼내면 미루고 미루다 잔금 입금 당일 공인중개사가 미리 작성한 수수료 관련 계약서를 친절하게 도장까지 찍어서 내밀기도 합니다.
매매 물건에 따라 권장 수수료율을 다르게 책정되어 있습니다. 과거에 공인중개사들이 수수료를 무리하게 책정하여 분쟁이 많았기 때문에 수수료에 대한 규제 차원에서 수수료 한도를 정해 두었는데 공인중개사 사무실은 이러한 수수료율을 마치 지정된 요율처럼 설명합니다.
참고로 지식산업센터는 공용 면적이 넓으며 실평수가 아닌 임대평수로 계산되는 수수료는 아파트나 단독, 빌라에 비해 수수료가 높습니다.
다음은 공인중개사협회에서 권고하는 중개수수료 요율표입니다.
비주거용 건물, 토지등의 부동산은 매매 또는 임대차 계약 시 법정중개수수료 0.9% 내에서 책정한다고 되어 있습니다. 사무실은 거래 가격별 요율 상한도 구분되어 있지 않기 때문에 미리 협의하는 것이 정신 건강에 좋습니다.
공인중개사는 잔금을 치룰 때 은근슬쩍 임대차 계약서 별지에 도장을 찍어서 이름만 기입하라고 내미는 경우도 있습니다. 특히, 가산디지털 단지의 공인중개사는 이러한 행태가 심합니다.
공인중개사는 매도인과 매수인을 대신해 도장을 찍기 때문에 별지의 수수료가 적힌 페이지에 미리 가져간 매도인과 매수인 도장을 날인 후 매도인과 매수인에게는 이름만 적도록 하기 때문에 이 때 주의하지 않으면 최대 요율을 책정한 수수료를 부담하게 될 수 있습니다.
수수료 지급 계약서에 도장을 찍으면 공인중개사와 수수료 정정 합의가 되지 않는 한 공인중개사가 작성한 수수료(Vat 별도)무조건 납부해야 합니다.
| 주의사항 4. 대출 한도는 미리 확인하고 진행하자.
가계약 후 대출 한도가 나오지 않아서 계약 진행이 어려운 경우도 있습니다. G밸리(가디, 구디)의 공인중개사 여러명을 만나 보았는데 대부분 대출이 80% 나온다고 얘기합니다.
공인중개사는 은행 창구 직원이 아니며 대출 한도가 나오지 않아서 발생할 수 있는 피해를 책임져 주지 않습니다. 하지만 담보 비율이 80%까지 잡히지 않는 경우가 많으며 개인 신용까지 포함해 대출이 승인되면 상환 기간에 대한 부담을 고스란히 매수인이 떠안아야 합니다.
매매 계약 중 대출한도가 나오지 않아서 가계약금을 날리는 기업도 있으니 주의해야 합니다. 가계약 후 개인 사정으로 매매거래가 정상적으로 성사되지 않는 경우 가계약금을 매도인으로 부터 돌려 받지 못하며 공인중개사는 매매 거래가 마무리 되지 않더라도 합법적으로 중개수수료를 가져갈 수 있습니다.
| 기타. 입주 신청 후 2개월 이내 개시 신고를 해야 한다.
개시 신고란 산업단지공단의 입주 규정으로 매출 3건을 입주 후 2개월 이내 신고하도록 규정하고 있습니다. 신설 기업이 입주할 수도 있는데 2개월 이내 3건의 개시 신고를 하라고 규정해 놓고 있으니 아이러니 합니다.
국가산업단지 지식산업센터로 사옥 이전 시 꼭 알고 있어야 하는 내용들을 정리했습니다. 모르고 있으면 피해 볼 수 있으니주의를 기울여야 하는 사항들입니다.